Byty, dom, ako aj ďalšie nehnuteľnosti možno nadobudnúť viacerými spôsobmi. Najčastejšie z nich kúpa a darovanie si vyžadujú uzavretie zmluvy, a to so sebou prináša viaceré riziká.
Podľa právničky Lívie Šutkovej je dôležité si uvedomiť, že ide o právne dokumenty, kde záleží na každom bode a neuvedenie potrebných náležitostí je na škodu minimálne jednej zmluvnej strane.
„Zákon pripúšťa možnosť, že kupujúci a predávajúci si napíšu zmluvu o prevode vlastníctva sami, bez znalosti príslušných zákonov však tento postup neodporúčam,“ hovorí v tejto súvislosti právnička.
Ak kupujete nehnuteľnosť cez realitnú kanceláriu, zvyčajne ponúka možnosť vypracovania kúpnej zmluvy a cena za tento právny úkon je zahrnutá v provízii realitky.
Ak sa však rozhodne kupujúci pre obchod, ktorý neprechádza cez realitnú kanceláriu, je vhodné vyriešiť otázku kúpnej zmluvy tak, aby nezostal v úlohe poškodeného súdiaceho sa o vložené peniaze.
„Postupov je v uvedenom prípade viacero. Kupujúci môže o vypracovanie zmluvy požiadať niektorú právnu kanceláriu alebo realitnú kanceláriu, ktorá má v ponuke aj takéto služby. Seriózne realitné spoločnosti zvyčajne zamestnávajú právnikov alebo s nimi spolupracujú,“ hovorí Šutková.
Za túto službu treba počítať so sumou približne vo výške 5– až 10-tisíc korún. Kupujúci ich však môže požiadať len o skontrolovanie znenia zmluvy, vtedy zaplatí približne tisíc korún.
Uvedené sumy sa môžu síce zdať vysoké, pri cenách bytov však ide o „zanedbateľnú" položku, ktorá ochráni zmluvné strany.
Postup pri predaji bytu
Ak sa predávajúci a kupujúci dohodli na predaji nehnuteľnosti, musia uzavrieť zmluvu v písomnej podobe. Po podpise ju predložia príslušnej správe katastra, v obvode ktorej sa nehnuteľnosť nachádza. Tá rozhodne o povolení vkladu vlastníckeho práva do katastra.
Na základe právoplatného rozhodnutia o povolení vkladu vlastníckeho práva k predmetu kúpnej zmluvy do katastra nehnuteľností nadobudne kupujúci vlastnícke právo k nehnuteľnosti.
Kupujúci by si mal pred podpisom zmluvy overiť, či je predávajúci skutočne vlastníkom predávanej nehnuteľnosti. Dôležité je napríklad porovnať si identifikačné údaje v občianskom preukaze predávajúceho s tými na liste vlastníctva.
Takisto je potrebné zistiť, či na nehnuteľnosti neviaznu rôzne ťarchy. Môže byť napríklad predmetom záložného práva pri hypotekárnom úvere, môže byť na ňu viazané vecné bremeno napríklad v podobe práva doživotne predmetný byt užívať nejakou osobou a podobne.
-------
Ako sa nadobúdajú nehnuteľnosti
Dôležité zákony:
- zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov
- Občiansky zákonník (č. 40/1960)
- zákon o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych práv k nehnuteľnostiam (C. 162/1195)
- zákon o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (č. 50/1976)
- zákony o dani z nehnuteľnosti a dani z príjmov
- Obchodný zákonník (č. 315/2005)
Nadobúdanie nehnuteľností
podľa Občianskeho zákonníka vlastníctvo nehnuteľnosti možno nadobudnúť:
- kúpnou, darovacou alebo inou zmluvou
- dedením
- rozhodnutím orgánu štátnej správy
- na základe iných skutočností ustanovených zákonom
- vlastník môže prevádzať svoju nehnuteľnosť len v súlade s platnými zákonmi
Osobitné predpisy
- pri prevode vlastníctva nehnuteľnosti okrem ustanovení Občianskeho zákonníka platia aj osobitné právne predpisy
- fyzické osoby najčastejšie prevádzajú alebo nadobúdajú nehnuteľnosti na základe kúpnej, darovacej alebo zámennej zmluvy
- ich uzavretím sa nadobúdateľ nestáva ich vlastníkom, stane sa tak až po vklade do katastra nehnuteľností
- nadobúdateľ sa stane vlastníkom kupovanej nehnuteľnosti až na základe právoplatného rozhodnutia správy katastra o povolení vkladu vlastníckeho práva do katastra
Kto môže vlastniť nehnuteľnosť
- nadobudnúť nehnuteľnosť môže osoba, ktorá má právnu subjektivitu
- musí ísť o osobu, ktorá zo zákona má všetky práva nehnuteľnosť ovládať, držať ju, užívať a nakladať s ňou vlastnou mocou
- nehnuteľnosť môže byť aj vo vlastníctve viacerých osôb
- spoluvlastníctvo môže byť bezpodielové (vzniká len medzi manželmi) alebo podielové
- podľa Občianskeho zákonníka majú vlastníci rovnaké práva a povinnosti
- každý vlastník má právo na ochranu voči každému, kto neoprávnene zasahuje do výkonu jeho vlastníckeho práva