V prvom štvrťroku 2024 poklesli ponukové ceny nehnuteľností o 0,4 percenta oproti predchádzajúcemu štvrťroku, teda prakticky ostali nezmenené. V porovnaní s rovnakým obdobím v minulom roku sú ceny o 5,2 percenta nižšie. Priemerne sa tak cena jedného štvorcového metra dostala na 2 423 eur za štvorcový meter.
Stále platí, že byty sú drahšie ako rodinné domy. Priemerná cena štvorcového metra podlahovej plochy v byte sa v prvom kvartáli dostala na 2 689 eur, čo medzikvartálne znamená veľmi mierny nárast o 0,2 percenta. Znamená to zvýšenie ceny o päť eur. Medziročne ceny klesli o 5,2 percenta. K poklesu teda prispeli najmä ceny domov, tie sa v porovnaní s posledným kvartálom minulého roka znížili o 47 eur, teda 2,4 percenta na 1 865 eur. Medziročne sa znížili o 3,4 percenta.
Zaujímavá je situácia v Bratislave. Tam ceny rástli a stalo sa tak prvýkrát od konca roku 2022. V Bratislavskom kraji sú ceny nehnuteľností najvyššie a ku koncu prvého kvartálu sa zvýšili v porovnaní s predchádzajúcim kvartálom na priemerných 3 087 eur za štvorcový meter. V porovnaní so záverečnými troma mesiacmi minulého roka je to nárast o desať eur. Okrem Bratislavského kraja zaznamenali rast cien ešte v Nitrianskom kraji, v ostatných krajoch ceny medzikvartálne klesli.
NBS zverejňuje takzvané ponukové ceny. To sú ceny, ktoré sa objavujú v inzerátoch napríklad na realitných portáloch. Ceny, za ktoré sa nehnuteľnosti reálne predajú, sa tak môžu líšiť, lebo cena sa môže zmeniť v rámci rokovaní medzi kupujúcim a predávajúcim.
Situácia na trhu je zložitá
Dáta ale ukazujú, že trh sa nevrátil k stabilnému rastu cien. „Trend medzimesačných rastov pretrval od októbra do januára, vo februári však prišlo k výraznému zlacneniu. Zastavilo sa tiež postupné znižovanie ponuky, ktoré sme pozorovali počas celého roku 2023. Mierne vzrástli ceny bytov, zatiaľ čo ceny domov, naopak, poklesli,“ hovorí Roman Vrbovský, analytik NBS.
Podľa analytika platí, že trh je v súčasnej dobe relatívne priaznivý pre kupujúcich. „Momentálne však ponuka aj novostavieb, aj bytov na sekundárnom trhu je relatívne bohatá a záujemcovia o kúpu nehnuteľnosti majú dobré podmienky na kúpu. Môžu si stále vyjednať lepšiu cenu a tiež majú z čoho vyberať, čo do roku 2022 nebolo možné,“ hovorí Viktor Obtulovič, analytik spoločnosti Wilusa.
Situácia na trhu je podľa neho iná ako v roku 2022. V budúcnosti podľa neho môžu nehnuteľnosti na trhu chýbať, a to bude jeden z faktorov, ktorý bude vytvárať tlak na to, aby ceny neklesali. „Na Slovensku sa v roku 2023 dokončilo okolo 21-tisíc nehnuteľností, čo je druhý najvyšší počet od vzniku samostatného Slovenska. Developeri však niektoré projekty v roku 2023 odložili do ,zásuvky‘, nakoľko majú nevypredané svoje portfólio. To môže spôsobiť nedostatok nových bytov na trhu v horizonte troch rokov,“ dodáva.
Lacnejšie hypotéky? Zrejme nie
Naopak, tlak na pokles cien vytvára situácia na hypotekárnom trhu. Záujem o hypotéky výrazne klesol. Je to spôsobené tým, že ceny úverov citeľne stúpli. Kým ku koncu roka 2021 boli ceny úverov rekordne nízke, v súčasnosti to zďaleka neplatí. V závere roka bola priemerná úroková sadzba nových poskytnutých úverov hlboko pod jedným percentom, v súčasnosti je trhový priemer na úrovni 4,13 percenta. Úvery na bývanie sú tak v súčasnosti takmer päťnásobne drahšie ako v čase historických miním. To sa odráža na objemoch úverov, ktoré banky poskytujú. V čase najväčšej hypotekárnej horúčky poskytli banky nové úvery na bývanie v hodnote až troch miliárd mesačne. V marci bol objem poskytnutých nových úverov tretinový. Pravdou ale je, že väčšinu z nových poskytnutých úverov tvorili v čase historicky nízkych úrokových sadzieb refinancované úvery, teda také, ktoré si klienti prenášali z jednej banky do druhej.
Práve relatívne výrazné zvýšenie cien úverov vyvolalo očakávania, že ceny nehnuteľností by mohli relatívne prudko klesať. To sa nepotvrdilo. „Ceny od roku 2022 klesli približne o desať percent a už druhý kvartál po sebe vidíme, že stagnujú. Aj keď NBS konštatuje, že počet nehnuteľností v ponuke sa mierne zvýšil, je len málo pravdepodobné, že by sme videli v tomto roku zásadnejší pokles cien,“ hovorí Marián Búlik, finančný analytik OVB Allfinanz Slovensko.
Čítajte viac Vláda plánuje zvyšovať dane a ušetriť štyri miliardy eur. Dotácie na elektrinu a plyn sa skončia
Trh sa do určitej miery zasekol v patovej situácii. „Developeri, prípadne predajcovia, budú čakať na zlepšenie kúpnej sily spotrebiteľa, aby zvýšili ceny, a, naopak, kupujúci sa budú snažiť posunúť kúpu na neskôr v očakávaní nižších úrokových sadzieb na hypotékach. Existuje však viacero náznakov, že ich pokles napriek očakávanej politike Európskej centrálnej banky (ECB), nemusí byť na Slovensku taký rýchly,“ hovorí Tomáš Boháček, analytik 365.bank.
Aj Marián Búlik je presvedčený, že na výraznejší pokles úrokových sadzieb sa v súčasnosti neoplatí čakať. Ten by teoreticky mohol nastať, ak Európska centrálna banka začne znižovať úrokové sadzby. Zjednodušene môžeme povedať, že zníženie úrokovej sadby ECB môže spôsobiť, že aj banky budú získavať peniaze na poskytovanie úverov lacnejšie. To by za určitých okolností mohlo vytvoriť priestor na zlacnenie hypoték. To ale nemusí byť príbeh Slovenska.
Prípadný pokles cien úverov môže podľa Búlika zastaviť aj zlý stav verejných financií na Slovensku. „Očakávaný pokles základných sadzieb ECB v júni nebude mať okamžitý dosah na zníženie úrokových sadzieb hypoték. Dôvodom je vysoká cena slovenských štátnych dlhopisov, ktorá banky nemotivuje znížiť sadzby hypoték. Z tohto dôvodu očakávam, že úrokové sadzby hypoték zostanú v ďalších mesiacoch na súčasnej úrovni a vylúčený nie je ani ich ďalší rast, ak vláda nedokáže reálne naplniť prísľuby investorom, že začne seriózne konsolidovať štátne financie,“ hovorí Búlik.