Ak by ste mohli povedať zjednodušene, ako vlastne vznikla realitná kríza vo svete?
Zjednodušene povedané, ľudia sa naučili spotrebovať viac, ako vyrobili. Svetové ekonomiky sú prepojené a majú vplyv jedna na druhú, najmä finančné trhy sú globalizované. Problémy v jednej časti sveta vedia rýchlo prerásť do inej.
Základy všetkých problémov však boli v Spojených štátoch amerických.
Politika nízkych úrokových sadzieb v USA podnecovala narastajúcu spotrebu amerického obyvateľstva. Málokto sa zamýšľal nad tým, či ľudia na to majú a či na to budú mať v budúcnosti, či budú schopní úvery splácať a či nežijú nad svoje možnosti. A druhá vec, ktorá mala vplyv na vznik problémov, je samotná politika štátu, čiže politika vlády, ktorá sa snažila, aby každý Američan mal vlastné bývanie. Cez vládne a štátne zásahy sa často umelo podporovali hypotéky a výstavba nových bytov. Úrokové sadzby však začali rásť a odrazu ľudia zistili, že nie sú schopní splácať úvery. To malo vplyv aj na ceny nehnuteľností. Keďže tieto hypotéky boli vo veľkej miere sekuritizované balíkovými cennými papiermi, strata ich hodnoty spôsobila veľké problémy finančným inštitúciám, ktoré ich držali vo svojich portfóliách. Problémy jednej časti finančných inštitúcií sa veľmi rýchlo preniesli cez globalizovaný finančný systém, a to vytvorilo základ krízy.
A potom finančný trh stratil dôveru vo finančné inštitúcie, ktoré držali a rozpredávali tieto cenné papiere?
Dôvera vo finančný systém vo veľkej miere poklesla. Finančný systém nemôže fungovať bez vzájomných pôžičiek a transakcií. Ak sa nedá spoliehať na budúce fungovanie doterajšieho systému, nastáva problém, pričom negatívne dôsledky sa prejavia aj tam, kde tento systém zatiaľ fungoval, napríklad na realitnom trhu. Pretože ak sa zastaví externé financovanie realitného trhu, ktorý je úzko prepojený s finančným, dosah krízy sa prenáša aj na realitnú oblasť.
A máme realitnú krízu aj na Slovensku?
Na Slovensku realitnú krízu nemáme ani sme ju nikdy nemali. Bola vo svete, bola v Spojených štátoch amerických, v Španielsku, vo Veľkej Británii, v Írsku. Súviselo to s tým, ako sa trhy vyvíjali. Rast cien bol prudší a oveľa dlhší ako u nás. V USA napríklad rástli ceny realít niekoľko rokov, ročne o 20 – 25 %. Tieto udalosti vo svete mali vplyv aj na myslenie a spotrebiteľské správanie sa ľudí. Ľudia boli zvyknutí vnímať investície do nehnuteľností ako niečo hmatateľné a istejšie v porovnaní s kúpou cenných papierov. Vo všeobecnosti boli nehnuteľnosti považované za bezpečnú investíciu. Ale začalo byť zjavné, že ceny realít môžu prestať rásť. Paradoxne, toto všetko u nás pomáhalo k rýchlejšej štandardizácii realitného trhu. To, čo na Slovensku momentálne máme, sú dôsledky globálnej finančnej krízy, ktoré môžu mať výrazne negatívne následky aj na realitný trh a môžu teda spomaliť jeho štandardizáciu.
Čo by bežný človek mal chápať pod významom slova štandardizovaný?
Nie je developer ako developer a projekt ako projekt. V čase realitného boomu vznikli spoločnosti, ktoré výstavbu nehnuteľnosti vnímali ako rýchle zhodnotenie voľných finančných prostriedkov, bez zázemia, skúseností a strategického plánovania a rozvoja biznisu. Často vznikali projekty, ktorých hodnota zďaleka nezodpovedala kvalite a vyhotoveniu. Keďže dopyt po bývaní mnohonásobne prevyšoval ponuku na trhu, chýbal u nás výraznejší samočistiaci efekt. S pribúdajúcou konkurenciou sa však začalo oveľa viac tlačiť na kvalitu a pridanú hodnotu. Aj udalosti vo svete nútili ľudí viac sa zamýšľať nad svojou investíciou. Pochopiteľne, aj banky na základe tejto situácie začali meniť pohľad na posudzovanie projektov.
Chcete povedať, že v konečnom dôsledku vplyv realitnej krízy vo svete pomohol nášmu realitnému trhu?
Naše analýzy dokazujú, že v tzv. top segmente ceny nehnuteľností nie sú vyššie ako v okolitých krajinách. Problémom Slovenska sú skôr priemerné ceny. Priemerné ceny sa odvíjajú od cien luxusných bytov, pričom práve na tie sa doteraz väčšina developerov sústredila. Aj horšie projekty v menej atraktívnych lokalitách mali doteraz často veľmi luxusné ceny. Nestavali sa byty pre strednú vrstvu. Dôsledkom je prirodzene vysoká priemerná cena nehnuteľností. Kríza vo svete nášmu trhu teda aj pomohla, lebo prinútila mnohých developerov prehodnotiť plány. Začali rozmýšľať, aký projekt a pre aký segment budú stavať. V oblasti bytovej výstavby citeľne za posledný polrok zmizol špekulatívny dopyt, t. j. kúpa bytu za účelom investície a predaja, nie bývania. Situácia praje developerom, ktorí sa sústredili na skutočný dopyt ľudí po bývaní, nielen na samotný predaj.
Ľudia však budú chcieť stále bývať. Ako sa teda podľa vás bude situácia na realitnom trhu vyvíjať?
Dopyt po bývaní nezmizol ani nezmizne. Životná úroveň na Slovensku rastie, kvalita života je čoraz dôležitejšia aj dostupnejšia. Podľa našich prieskumov rezidenčný trh u nás zďaleka nie je nasýtený.
Ľudia sú však veľmi zmätení a nevedia, čo majú robiť. Nevedia, čo sa udeje s realitným trhom v budúcnosti.
Sú zmätení najmä z toho, že sa o kríze toľko hovorí, pričom v ich dennom živote nijakú krízu necítia. Psychologicky to u mnohých vyvoláva strach. Paradoxne, keby sa ľudia preventívne nebáli, následky krízy budú menšie. Na Slovensku je úplne iná situácia ako v USA, tunajší trh ani zďaleka nie je nasýtený a ceny bytov tak drastický klesať určite nebudú. Čo sa môže stať, je, že sa spomalí rast cien a predajnosť projektov, ktoré majú určité nedostatky v lokalite, kvalite, dizajne.
Ako sa podľa vás budú vyvíjať ceny nehnuteľností?
Ak hovoríme o jestvujúcich projektoch, ich výstavba a financovanie sú zazmluvnené. To znamená, že ich cena by sa nemala príliš meniť. Lenže aj banky majú s developermi zazmluvnené zvyšovanie úrokových marží, k čomu aj reálne pristupujú. Priestor na korekciu cien bytov v jestvujúcich projektoch smerom nadol existuje však len v prípade projektov, ktoré sú vysoko nadhodnotené, teda tých, ktoré sa segmentovo netrafi -li, tvárili sa ako luxusné, no stavali sa napríklad v horších lokalitách. Predať ich teraz za pôvodnú vysokú cenu môže byť problém. To sa však nebude týkať väčšiny aktuálnych projektov. Dôležité je uvedomiť si, že veľkú korekciu cien nepovolia predovšetkým financujúce banky a investori, ktorí majú riziko postavené na istej výnosnosti a majú aj stanovené podmienky minimálnych cien, za ktorých sa môžu byty predávať.
Čiže, čo môžeme v najbližšom čase očakávať? Sú vyhliadky, že sa ceny budú znižovať reálne alebo nie?
Na Slovensku dopyt po lepšom bývaní reálne stále existuje a v segmente strednej vrstvy stúpa. Dá sa očakávať spomalenie rastu cien a v nadhodnotených projektoch istá stagnácia. Prístup bánk k financovaniu nehnuteľností a zvyšujúce sa náklady však nevytvárajú priestor na znižovanie cien.
Teda to, čo sa na realitnom trhu ďalej udeje, bude závisieť od bánk?
Áno. Banky výrazne sprísnili a ešte sprísnia podmienky financovania. Majú oveľa väčšie požiadavky na výšku vlastných zdrojov developera, peniaze, ktoré developerom požičiavajú, sú drahšie. Je to dosť výrazný nárast oproti minulosti. A zároveň budú mať veľkú tendenciu selektovať projekty, budú prísnejšie zvažovať, či a akú výstavbu budú financovať. Z týchto dôvodov sa niektoré plánované projekty časovo posunú, zmenia, prípadne nezrealizujú. Bude teda nižšia konkurencia, vyššie náklady na financovanie, vyššie potreby pre developerov na vlastné zdroje, čo povedie k tomu, že bude požadovaná vyššia výnosnosť. To všetko bude tlačiť na vyššiu cenu bytov. Môže tiež opätovne dôjsť k tomu, že ľudia budú musieť vopred zaplatiť v hotovosti časť výstavby.
Hovorí sa, že keď nebude taká výstavba, budú nižšie ceny materiálov.
Stavebné firmy majú o odbyt vďaka plánom vlády na výstavbu diaľnic dobre postarané a nemôžeme čakať, že pôjdu s cenami dolu.